驗屋時,磁磚驗收是空心磚時該怎麼辦?

Jay Mantri via Jay Mantri2

(2015.07初版,2017.10二版)

小目錄

本頁,驗收綜論

第二頁,音診棒驗磚(作者:孫銘德)

第三頁,音診棒誤判案例,兼談音診棒的種類


很多網友來函問磁磚如何驗收,剛好設計師孫銘德有較明確的回覆如下:

網友Sammi Chang問:

驗屋時地板磁磚有很多塊空心,大多分佈在周圍,照建商說法若是整片磚只有周圍敲起來有空心聲就還好,若是整片敲都是空心聲就會有問題,真如所說嗎?

設計師孫銘德回:

一般負責任建商的磁磚驗收處理方式如下(無論是哪種磁磚,但通常處理的是地坪磁磚)

  1. 驗收標準是拿硬物輕敲磁磚的5點,右上,右下,左上,左下,中點;
  2. 超過3點(含3點)空心就要換掉重貼
  3. 換掉磁磚同時也確認磁磚下方的土砂漿是否空心,這才有意義
  4. 至於有建商採用環氧樹脂(Epoxy)灌注,我個人不建議,除非,建商是要處理2點以內的磁磚空心
  5. 我見過最負責任的建商是,2點內空心雖然不用換,但仍會用環氧樹脂灌注,超過3點,二話不說,一律敲掉重貼,而且驗到第四次才過

姥姥這裡再補充之前來函的網友及採訪的達人看法:

1。關於測試用的硬物:

曾有建商不認同用「硬幣」,因為覺得敲出來的聲音會走調,也與網友有糾紛;嗯,驗收磁磚的硬物,只要不會刮傷磁磚表面、可敲出聲音的東東就行。通常金屬型的共鳴聲會較大較清楚,但誤判機率也會變高,可看這篇

目前新建案多半可用音診棒來驗收,不過為免去為了硬幣到底算不算驗收之物的爭吵,在驗收之前,要跟建商先溝通好,以「哪樣東西」來驗收,甚至用他們提供的都無所謂,只要能敲出聲音,空心部分的聲音就是會不同。

2。一定要換的,是超過3點空的(含3點)

3。要換就是該片換新。

幾位網友傳來的問題(以下為驗新成屋為主)

  • 是換單片,還是整面牆或地都換?>多數達人是說,換空心的那幾片即可,不必全換。但麻煩的是,在衛浴的磁磚若是採敲掉重換時,非常有可能連防水層也會破壞掉,造成防水要重做,那,是單片換或周圍四片換,或整片牆一起換,大家看法比較不一,之前的建議寫在這篇文章:磁磚膨共,也歡迎版上達人說說看法。

若是居家裝修場,換單片即可,防水也可單片重做。

  • 是舊磁磚直接再用或換新磚?>>設計師孫銘德表示,重貼就是換新的磚,因為舊的磚背面黏著的土膏或土砂很難清除,不清乾淨會影響平整度及接著度

4。建商執意不換的,保固要到10年以上。

這是花蓮的網友經驗,建商不管幾點空,都不願敲掉重做,但願意延長保固期。原保固期是1年,姥姥是建議就延到10年以上(20年更好),千萬別只延3年,因為很多磁磚膨起,是5年後的事。

記得保固書上,要蓋公司章與負責人章,另外很多建商是一案公司,就是該建案賣完,公司就從人間蒸發的那種公司,別以為只有小家的建商才這麼做,大間的也常如此。所以保固書上,最好再找負責人當保證人,這樣10年後還能追到人負責。

 

(補充說明:若不是新成屋的驗屋,而是裝修場的驗磚,Kun Jhong Lai 網友提醒,不能在貼磚完的當日或次日就敲磚驗。要等乾的時候才驗收喔!)

下一頁,專業音診棒驗磚經驗

 

談一下之前在小院開「驗屋課」音診棒驗磚的經驗與背景知識,作者為設計師孫銘德。

音診棒>螺絲起子膠柄>鐵鎚木柄,都優於硬幣驗收

基本上磁磚驗收有關磁磚是否「空心」,用音診棒最準,上網買台灣製的168就好,以前只能買到日本進口2000多一支。音診棒可伸長約1公尺,站著敲,高的牆磚,低的地磚,都很方便。不想買的話(很便宜幹嘛不買,驗完就送給朋友用)

其次優選是螺絲起子背後的膠柄(這我以前用過最多,因為要驗的多,會買T型塑膠柄的內六角起子來敲),再來是鐵槌的木柄(這也是一般師傅剛開始能接受的材質,因為師傅貼磚都用鐵鎚木柄敲磚調整位置,自然以木柄敲所建立起來的聲音經驗值比較熟悉),最後才是50元硬幣。

1元及10元硬幣會有爭議,因為不同類型磚的燒結程度不一,有些磚用1元及10元的確會誤判,對建設公司並不公平。

拋光石英磚最常容易有空心的地方是在每一個空間的四周, 營造廠每個工程師都知道,驗收時要特別注意。至於6060 cm磚是五點驗三點、8080 cm磚則是九宮格驗9點,這不是什麼天上掉下來的驗法。九宮格敲磚很早很早就是潤泰建設交屋的基本驗收方法,不過敲磚的確不是「正規」而「專業」的作法,但卻是合理的。

其實一直不太有人談的是:為什麼是敲磚驗收?敲磚驗收的學理依據在哪裡?首先要澄清的是:真正的磁磚驗收標準是「拉拔試驗」,這還有CNS規範,簡單的說就是用儀器現場做拉力實驗,看磁磚有沒有牢牢的黏在地板或牆上。但「拉拔試驗」是破壞實驗,做一塊就弄壞一塊、得重鋪一塊,導致不可能每塊都作拉拔實驗,於是出現每塊敲空心的折衷方法。但其實某些區域一般會作抽樣檢查,像外牆磁磚一定數量要抽樣作拉拔驗收。

磁磚沒有敲出空心聲音,或是敲出介於空心與半空心的聲音,都不代表拉拔實驗會過。但只要敲出「明顯」的差異性空心聲音,就表示磁磚跟牆或地板是沒有黏牢的。換言之,敲磚只是磁磚驗收的「最低標準」,無法保證完全沒有問題。 但這已是目前對買賣雙方比較公平的驗收方式。

所以只要5點驗出3點空心,意味磁磚有50%以上的區域黏不牢,當然是敲掉重作;甚至有5點驗出2點就要重舖。

有爭議的是「用什麼工具敲」

我自己多年來用過5種東西驗收過,經驗上的確因為不同類型磚的燒結程度不一,有些磚用1元或10元硬幣敲非常容易誤判。後來從日本傳來的音診棒減少了誤判機率,且使用更為方便。

音診棒甚至可以用來敲水泥粉光層,檢查有無牢牢黏在牆壁上,且一敲就知道。多數驗屋程序很少人驗這一部份(水泥粉光層)。但其實粉光層空心在戶數多的大型建案,因工程品質管理不易、瑕疵率提高,務必更要驗。尤其現在粉光層都在外牆的內牆側及隔戶牆,要多加注意。

另外輕鋼隔間中,矽酸鈣板內灌水泥保麗龍球的隔間牆也要敲,尤其是牆的角落以及門四周,因為是畸零角落,容易灌不好而有空心。

就算有音診棒,除了能驗出完全沒有空心的聲音,以及「明顯」差異性的空心聲音,最麻煩的是很多介於空心與半空心的聲音,造成買賣雙方有爭議,尤其像板橋合宜住宅,這種建商對施工包商沒有良好自主品管要求的建案,半空心感很多,在差一點就要敲掉重作的臨界點,需要有更多經驗作判斷。

建物外牆磁磚反而應抽樣做拉拔檢驗

現在不少建設公司頭痛的不是室內拋光地磚空心,而是外牆二丁掛空心(原因很多有機會再講),室內磚日後爆磚都可以賴給天候問題,我遇過三峽單一建案交屋後1~2年內爆磚300戶,還是知名上市建設公司,結果住戶提告、建商也是賴皮。

但室外磚日後掉磚容易有公安爭議,建設公司也會相對承擔法律問題、賴不掉。加上外牆磚都是硬底施工,一作拉拔試驗便分曉。所以建議管委會公設點交時,最好透過點交公司對外牆磁磚進行抽樣的拉拔試驗,比較安全。無論結果如何,能爭取瑕疵減價的金額為何,至少可對建商施工品質有個底,不然磁磚掉落若發生人傷,管委會及主委是第一個被告的對象。

最後,無論室內磚或室外磚,無論硬底軟底、騷底、鯊魚劍哪種貼法,一定要無空心,尤其是大片磁磚,這是最最最起碼的品質要求。但施工價格絕對不會是死豬價,施工時間也絕對不是一天十幾坪的概念。我常說不怕貨比貨只怕不識貨,貨比三家不吃虧,談的都是「貨」。裝潢貨不是只有好看,施工規範及材料規範才是貨的本質。


Bunny X: 請問關於浴室磁磚空心的問題。昨天剛驗完預售屋,發現浴室有部分的磁磚空心,乾區那邊比較大範圍也比較高,且乾區發生問題的牆面是輕隔間牆。 濕區那邊有兩個三塊磁磚,在很低的地方,在腳踝和膝蓋的高度左右,這邊則是結構牆。 請問這樣怎麼處理比較好?

孫X德: 這一題太難解,已經屬於我驗屋課說的…經驗上「越改越糟,不如不改」,但不改選擇「瑕疵減價收受」建商不是不理你、就是跟你說:我們有保固,有問題就修。但問題是保固只有一年,若超過一年後隆起,雖然依法也可請求因建商施工不良導致的瑕疵,但建商一般都不會處理,會告訴你已過保固,要不就是請你上法院證明是建商的施工不良。至於減價,也就是給你減個一兩千塊。實在是難給建議。這一題最難解的不是建案,而是裝修案廁所貼磚,如何達到完全無空心…而且可以通過音診棒的驗收


2022.03新增

Pwo:想請教一下大家,中古屋全室裝潢,浴室地磚採用軟底濕式工法,鋪好大概有半個月了,還未填縫,有些地磚敲出空心聲音,五點有一點,多在磁磚邊緣或角落位置。

下方影片是Pwo敲地磚出現的空心聲音

設計師和工班是同意撬起來更換(不灌環氧,因從未做過),但是我也有點怕換了還是會有空心情況,另外也擔心可能影響到別的磚。

想請問大家,這種情況是要一直更換重鋪到完全無空心嗎?假若兩點以下(非中心位置)的空心,不做處理日后會不會有問題?

高北熊:1.壁磚比較怕空心,因為會有黏著力不足掉落的危險。你的是地磚而且尺寸不大,應該比較不會有黏著度或踩碎的問題。

2.比較怕換了會破壞防水層或是重貼處不平整,重貼的功夫比新貼困難多了,如果一開始都貼成這樣,那你必需斟酌一下這個工班挖掉重貼的風險。

3.我會自己掏錢買好一點的填縫劑請工班施作。

Pwo:填縫劑我是買的小院推薦的Ardex低吸水率那款。還想請問您一下,視頻裡有一片是恰好位於淋浴區和乾區高低差的交界處,假如不更換,以後會否有滲水疑慮?

高北熊:會不會滲水應該是跟底部的防水層、排水孔周圍的施作法及填縫比較有關。磁磚底部些微空心我覺得影響滲水是比較小的因素。

Ardex很耐,但記得和水比例要照原廠規定比例調好,不然有些師傅會用經驗下去調,水分不夠怕會有太乾裂開的問題。

2022.03新增

Csw Cws:貼磚要求驗收的時候都要無空心, 這樣有可能嗎, 是合理的要求嗎? 師傅是說磁磚可能會有不平整的地方,所以可能會有空心, 如果磚有超過三分之一空心,就那塊切掉重鋪, 這樣會有痕跡嗎?

孫銘德:1要求無空心,合理,但價格你不一定能接受。

2又或價格你能接受,但願意接受完全無空心驗收的工班及設計師可能很少。

3所以,如果真的找不到 完全無空心驗收的工班和設計師就要降低標準接受 。

4光是要完全無空心…就要多花將近60%的時間成本。報價會多40%~100% 都有聽過。無論是地磚或壁磚,都必須是硬底貼法,成功率才高。工法沒有獨特,但要很細心。主是願意做的師傅少,因為願意給好價格的業主也少。

小編補充:一般壁磚大多就是硬底貼法,地磚也可要求硬底貼法,但為了好做泄水坡,目前多半會用半騷底貼磚,另外,「有管線通過的地方是無法要求完全無空心聲的」。

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