樓上漏水,屋主不處理,要怎麼辦呢?

最近不少會員問漏水的問題,看來困擾的人很多,我們一一整理回覆。

Ray問:請問大家有沒有遇過,樓上漏水屋主不做為,要怎麼辦呢?


先看哪裡漏

綜合各高手達人的回答:根據內政部營建署《公寓大廈管理條例》第十二條「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」

用翻譯米糕翻成白話文:假如漏水點發生兩戶之間共用隔間牆,或樓上樓下共用之樓板內,應由兩戶共同負擔。像管線間的管線年久失修而漏水時,就由兩戶分擔。

但是若漏水肇因樓上維護或施工不善如浴室防水沒做好,或是施工造成排糞管排水管漏水,就由樓上屋主擔負修繕責任和金額。

若鄰居不讓進去修?可提告

公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定: 「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」

所以如果因處理維修漏水問題,必須進入樓上或樓下住戶屋內時,不管漏水原因是年久失修或由樓上、樓下住戶一方造成,樓上或樓下住戶都不可以拒絕。

又公寓大廈管理條例第6條第3項也規定,如果住戶拒絕他住戶進入維修,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。文章可看這裡

租客也不能拒絕

民法第429條 租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。 出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。文章看這裡

若承租戶還是不願意,恐怕還是得寄存證信函要求對方賠償損失,或是看屋主可否以此要求終止租約,並求償,若真的很煩惱還是得考慮找律師諮詢。

實務上誰付款

若是樓上裝修造成的漏水,當然是樓上付。但若是大樓管線老化造成的漏水,這時要樓上付,有時就有點困難,因為災情在你家不是他家,他沒感覺的。所以為了「提供鄰居解決漏水的誘因」,實務上都是樓下那戶自掏腰包付錢了事。

真的,相信我,若你付錢,樓上就願意修漏水,就可以去燒香謝天了。

以下為網友討論

關*文:之前找到的防水廠商建議,樓下分擔修漏水費用,請樓上找抓漏師傅,如果樓上再不願意,只好打官司,這篇討論文章提供您參考

Junning Lee:目前實務上法院的漏水鑑定是交由兩個體系處理:防水技術協進會和土木結構技師公會(這是我的側面瞭解而非親身經歷,有錯請不吝指正)。

這兩個體系裡的許多抓漏單位都有提供初勘服務,雖然初堪結果不等於民事訴訟程序的鑑定結果,但由於這兩個體系目前和法院的合作關係,我覺得先找他們初勘無論在談判上甚或是未來進入訴訟都較有幫助。

不過即使這兩個體系相對來說有更專業的儀器、知識和經驗,誤判一樣會發生。我聽聞過鑑定錯誤的案例(漏源為樓上A戶,結果鑑定為樓上B戶,而且是在破壞性維修的過程中才發現),所以這些抓漏公司對這類問題也是小心翼翼。

我找的是防水技術協進會體系的千里達,初勘不進行破壞性檢查,只以儀器(水分計和紅外線攝影機)和傳統的試水來測試,費用6000,包含檢測報告。

艾瑞克:舉證受損部分,打民事訴訟。

許宏偉 可以寄存證信函。

網友附加提問

網友A:樓上施工或維修不擅導致樓下天花板壞掉,樓上也要一併負擔樓下天花板壞掉的錢嗎?

蕭曉院:嗯,比如樓上施工鑿破管線、或防水沒做好,導致漏水,那漏水維修的責任和金額就該由樓上負擔。前提是需先釐清由誰造成的。

網友A:如果弄到樓下的名沙發也是賠償嗎?

姥姥:若是樓上的管線造成漏水,這個100萬的名沙發也是要賠的,但是,可以折舊;維修方式會由樓上負責,也能只換皮而已

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