我的驗屋經驗談,桃園呂會員

蕭曉院7號整理

前言:

投稿來的呂會員在預售屋交屋之際,委託驗屋公司協助,並將驗屋公司提供的文字、圖片檔案整理出來,希望對要自己驗、或委託驗屋公司驗的屋主(委託人)能有些幫助。


房屋狀況
  1. 驗屋日期:2017/05/18
  2. 地點:桃園市
  3. 屋況:新成屋 / 14F
  4. 坪數:16 坪
  5. 驗屋費用:12,000 TWD
  6. 交屋日期:2017/06/22
找驗屋公司的原因
  1. 隔行如隔山,資訊不對稱,容易被建商牽著走
  2. 見樹不見林,容易只見表象缺失
屋主驗屋後的經驗心得
一、找驗屋公司的事前準備及心理建設

找驗屋公司 「不代表」 就可以不用去了解驗屋大小事

  • 在驗屋公司來驗屋前,若有機會,可自行試著用網路上學到的一招半式來自行驗屋 (嗯,我就是在搞了以下有的沒的後,起了找驗屋公司的心…)

→彈珠撒了一地,仍然不知道到底平不平…

→木槌敲了半天,仍然不知道磁磚到底空不空…

→墨水噴了一堆,仍然不知道到底漏不漏…

  • 驗屋公司不是打手,驗屋公司是站在第三方立場,專業檢驗房屋狀況,提供委託人客觀資訊 (或者說與建商談判的籌碼)

→委託人一開始並沒有搞清楚這一事實,將錯失溝通先機。

  • 建商並不會照單全收「驗屋公司提出的所有缺失/建議」

→沒有錯,這和委託人的預期有很大的落差,最終還是要回歸到白紙黑字的合約。因此,請先有這個心理準備,才能更客觀的處理這些缺失與建議。

二、開始驗屋前的準備事項

委託人需與建商或相關人士事先協調事項如下:

  1. 驗屋前「盡量」要求建商完成全戶清潔,以利驗收檢視(如:門窗玻璃、地磚等),最好清潔程度能到須脫鞋子才能進屋。
  • 若未進行全戶清潔,將會影響驗收品質,驗屋公司僅能依現場條件檢查。
  • 「盡量」的原因在於一般情況下,建商會在「交屋」時才進行全戶清潔,因此,驗屋階段考量到後續的缺失修繕,建商一般並不會清潔的很徹底。
  1. 避免不必要之糾紛,欲進入自身屋內驗收或進入他戶進行檢視,及進行淹水測漏等作業前,皆須事先徵得建商或相關人士之同意。
  • 委託人居住於14樓,大樓共15樓,除了當層的衛浴及陽臺需進行淹水外,亦需進入15樓的衛浴及陽臺進行淹水,且需至13樓檢查淹水狀況,由於此兩戶於當下均未售出(所有權人為建商),因此需與建商工務部說明欲進行淹水測試。
  1. 淹水測試注意事項

淹水現場早晚點名

  • 依照驗屋公司的建議,在與建商溝通後,委託人開始為期三天(5/15-5/17)針對陽臺及衛浴(含乾、溼區)的淹水測試。
  • 建議淹水期間,每日至少巡視一次,針對水位及漏水進行檢測及確認

放水高度停看聽

  •  若於放水過程即已發現乾、溼區間的門檻有縫隙(下圖紅框處),則乾溼區的放水高度要維持一致,且低於乾區與客廳的門檻(下圖黃框處),否則有可能會造成水溢出至其它空間的可能。
  •  委託人第一天(5/15)於衛浴進行淹水測試時,溼區放水高度大於乾區,加上因為乾、溼區間的門檻有縫隙,導致溼區的水透過縫隙滲透到乾區,在經過一夜的滲透後,最終水溢過乾區與客廳的門檻時(下圖黃框處)…第二天(5/16)被建商工務部小唸了一下…

  • 木質門扇穿褲子:若浴室門扇為木質(如上圖),則需於放水前,取一個夠大的垃圾袋,將門扇底部套起來,套袋過程請小心別弄破垃圾袋導致漏水。
  • 缺失記錄表多多益善(別擔心你家的缺失也會多多益善,只是方便驗屋期間的作業)
  • 驗屋前(一天),與建商拿取屋況修繕登記表(如下圖),使用來填寫驗屋缺失。
驗屋公司提供的缺失表僅能作為委託人管理驗屋缺失使用,直腸子的建商工務部門基於管理所有房屋缺失的修繕,只認自家單子。
三、驗屋過程的注意事項

驗屋公司人員在驗屋過程間,請隨侍在側,了解驗屋眉眉角角。以下說明是按照時間序列,由發現問題開始,到與建商溝通之前,各階段相關資訊的收集:

 階段1:詳實將問題記錄在屋況修繕登記表

  • 這是最後要與建商溝通的管道
  • 不用擔心後續無法與建商完整陳述問題,說不清楚或是需要補充的部份,就交給驗屋公司進行說明。
問題描述
分電箱內未附電力單線圖及相關資訊
室外工作陽台插座易潑水,應加設防水蓋盒
本戶未設置專用制水閥,與法規不符

階段2:詢問驗屋公司人員相關問題的可能解決方案

  • 這並不是拿來告訴建商該怎麼處理,而是自己心理先有個底,倘若這不屬於建商責任範圍時,至少知道後續 (例和:裝潢設計階段) 該怎麼處理。
問題描述 可能解決方案 (詢問驗屋公司人員)
分電箱內未附電力單線圖及相關資訊 按法規附上相關圖說及資訊
室外工作陽台插座易潑水,應加設防水蓋盒 加設防水蓋
本戶未設置專用制水閥,與法規不符 設置專用制水閥

階段3:判斷問題是「缺失」還是「建議」

  • 學習在發現問題時,深呼吸數次 (發現問題的當下通常都很義憤填膺…),先判斷問題是「缺失」還是「建議」。
  • 委託人的判斷方式舉例說明如下表:
問題描述 可能解決方案 (詢問驗屋公司人員) 缺失/建議 (由委託人主觀認定)
分電箱內未附電力單線圖及相關資訊 按法規附上相關圖說及資訊 此問題與法規不符,故將其歸為”缺失”
室外工作陽台插座易潑水,應加設防水蓋盒 加設防水蓋 此問題並沒有任何法規規範必須如此,且合約上亦沒有註明,因此,將其歸為”建議”,並於後續裝潢階段處理
本戶未設置專用制水閥,與法規不符 設置專用制水閥 此問題與法規不符,故將其歸為”缺失”

階段4:與建商溝通驗出的問題

  • 再強調一次:建商並不會照單全收「驗屋公司提出的所有缺失/建議」
  • 在與建商溝通之前,建議先與驗屋公司就當日驗出的缺失來個「會前會」(套招)
  • 針對每個問題的處理,心理能先有個底
  • 釐清哪些問題可以用來當談判的籌碼
  • 對於「建商可以解決的」,拿掉「花錢的是大爺」的心態,試著與直腸子的建商工務部門溝通驗屋的問題,並在適當時機拿出談判籌碼,以能解決驗屋問題為第一優先前提。
  • 「缺失如何處理,是建商要去傷腦筋的」,別自作聰明的用道聽塗說來的一招半式,指示建商該如何處理缺失,除非你準備好要自負全責。
  • 對於建商無法解決的部分,但是透過「後續裝潢設計階段可以解決的」,放下「執念」,接受「事實」(要花錢的)

四、以下為呂會員的驗屋時程進度
  1. 5/15 – 5/17 委託人於自家及樓上(15F)進行放水,並於自家及樓下(13F)檢視淹水狀況。
  2. 5/18 驗屋,當天最後半小時由委託人與建商說明當日驗收出來的主要缺失
  3. 5/25 驗屋完成後1個星期,驗屋公司提供驗收報告文字檔給建商,方便進行缺失的改善 (請見下方表格最後一欄 「缺失/建議 (委託人認定)」是委託人加上去給自己看的)
  4. 6/13 建商/代銷回覆房屋修繕狀況 (最後一欄缺失與建議是委託人加上去的)
  5. 6/21 收到驗屋公司的完整驗屋報告 (報告內容含購屋合約審閱)
  6. 6/22 完成交屋
5/25 驗屋公司提供第一版本的驗收報告

(以下表格、紀錄圖片,由「驗屋師Home Inspector」提供,,不含最後一欄「缺失/建議 (由委託人認定)」內容)

P.1
P.2
P.3
P.4
6/13 建商回覆

完成將以打勾呈現,其餘部份可至現場再確認,避免已處理過,但未達屋主理想。

6/13-紀錄P.1
6/13-紀錄P.2
6/13-紀錄P.3
6/13-紀錄P.4

驗收缺失照片(5/25報告)
001 地排周邊水泥封住須清除
002 龍頭牆面護蓋生鏽(地排上方)
003 浴室:填縫孔洞(門口)。
004 廚房:刮痕(門口)。
005 廚房:空心;填縫孔洞。
006~009 廚房:多處髒污

 

 

010 瓦斯幹管貫穿樓板,墩座與地磚無法密合
011 工作陽台:填縫孔洞。
012 天花板上方:抽油煙機軟管變形/穿牆周邊縫隙過大,迴風。
013 抽油煙機軟管穿孔邊縫隙過大(上方軟管安裝不良),迴風
014暖風機線路無CD軟管包覆保護
015暖風機線路無CD軟管包覆保護
016 地排周邊洩水不良,略微積水。
017 濕區地排內部有水泥渣等雜物,須清潔
018 此圖缺失已修正,鴨屁股已安裝完成
019 (原已設置於頂樓的專用制水閥)

 

 

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